商業地產開發是一個專業的系統工程，環環相扣，邏輯性強。以期實現商業物業的增值保值。但一個商業地產項目的“流產”，往往會導致銀行、建設方、投資方、施工方、業主等各方經濟利益嚴重受損，因此對商業地產進行項目評估是解決這一問題的重要手段。

雖然優質的存量商業物業，可以給投資方帶來豐厚的收益。但在收購前，仍需要提前“排雷”，降低風險。

對于項目收購方而言，什么樣的購物中心是可以收購的，如何評估項目價值?

收購后，這些項目如何得到更多的收益?若是自持，收購方該如何盤活購物中心?在贏商網和中國經營報聯合舉辦的《城市更新—商業地產存量市場如何盤活》城市沙龍中，多位業內人士發表了不同的觀點。

對存量物業的評估和收購，要從兩端來進行調整，一個是收購端，一個是市場端，收購的時點上不能總是按照現有時點來算物業的價值，因為隨著資產的增值，過去認為很貴的價格，未來回過頭來看會覺得很便宜，所以這里面要考慮很多因素。買地其實買的是趨勢，包括對經濟形勢的判斷，其實這是考驗能力的。

未來關注的是REITs，公募REITs出來之后，資金成本會更低，未來消費者、投資者要接受投資收益會變低的趨勢，因為現在都定格在比較高的收益預期上，除非這筆賬算不了。所以如果收購端和市場端都把握得住，就敢對現在時點上難度較大的項目下手。

比如同樣一塊地，合生創展的房子賣15萬，那么合生商業評估多少錢?怎么評呢?我們原來是評估商業地塊、商業資產的價格，但現在更多的是看經營性收益。投資方要站在前面，做非?？b密的商業調研、商業分析、招商、運營等評估，例如今年能賺多少錢，明年能賺多少錢，后年能賺多少錢，對項目的運營能力就非?？粗?。

如果運營能力不行，你說地段值錢，那還是死資產。這就對資本方提出了更高要求，因為它意味著，你買完資產不會運營，后還是拿不到錢。

商業項目的資產證券化主要還是依靠物業現金流，商業就算現在做CMBS也好，ABS也好，還是要看現金流，只是是一線城市、二線城市的物業資本化率會有所不同。從現在來看，ABS、CMBS和其他類REITs產品，相比較國外成熟的REITs，還是有一些政策層面的條件沒有完全具備。目前的類REITs產品后還是看資金項目的現金流，除非可以提供其他形式的資金擔保。

從資金端來看，目前類REITs產品的成本和銀行體系的政策還是有很強的關聯性。針對購物中心的收購，過去三四年出現了很多通過資產使用功能之間的轉換來實現比較高的投資回報，比如說商業改寫字樓，這種改造項目給投資方的資產管理團隊和開發團隊也提出了跟高的要求。

市場已經有機構可以去做收購定價了。在評估舊的項目的時候，在很低的評估值和很高的評估值中間找一個值。誰走在這個市場前列，肯定是有闖勁的，對這個有感情的。

前幾年說北京市場是供過于求，2010年租賃不好的時候，全都是新樓，沒人。這一波被市場消化之后，只能來消化這部分產權有糾紛或者爛尾的項目，我們現在想不到這一波再售完了之后，市場還有什么樣的項目。

建立新的商業模式，前幾年還沒有所謂輕資產輸出這種說法。當時在朝陽大悅城的時候，四個代理商同時合作，項目本身還有10人招商團隊，人員的配置已經很高了?，F在的商業市場依然匱乏專業人才，組建優秀的團隊一直是各大開發商在推進的板塊。

現在有一些項目運營得不好，可能是策略上的問題，但很多是因為項目的操盤手，沒有真正扎根于這個項目。拿國內區域而言，雖然成都已經很飽和了，但是成都商業氛圍非常好，至少成都這個市場從品牌方角度來說是很好的。但是在蘇州、杭州、南京沿線來說，就沒有什么能夠提供給項目的。所以作為操盤手，對這個項目、區塊的了解很重要。

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